Los gastos de hipoteca en 2026 no son lo mismo que los gastos de comprar una vivienda. La hipoteca tiene su propio reparto entre cliente y banco, mientras que la compraventa añade impuestos, notaría, registro y otros costes que normalmente asume el comprador.
Antes de pedir ofertas conviene separar ambos bloques y reunir los documentos para pedir una hipoteca. Si mezclas tasación, ITP o IVA, gestoría, AJD y copias notariales en una sola cifra, es fácil calcular mal el ahorro necesario para comprar vivienda real que necesitas para llegar a la firma.
La regla práctica es sencilla: en la formalización del préstamo hipotecario, el cliente paga la tasación y el banco asume los principales gastos de constitución de la hipoteca. Pero hay matices importantes, sobre todo si pides copias, si la operación no se firma o si estás calculando también los gastos de compraventa.
La pregunta correcta no es solo cuánto cuesta la hipoteca, sino qué parte corresponde al préstamo, qué parte corresponde a la compra y qué dinero debes conservar después de firmar.
Quién paga cada gasto de la hipoteca en 2026
El criterio actual parte de la Ley 5/2019. Según la guía del Banco de España, el cliente paga la tasación y el banco asume notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados vinculados a la hipoteca.
Ese reparto se refiere a la formalización del préstamo hipotecario. No significa que el banco pague los gastos de comprar la vivienda. La compraventa tiene su propio presupuesto y debe calcularse aparte.
Tabla rápida de gastos: cliente o banco
| Concepto | Quién lo paga normalmente | Qué debes vigilar |
|---|---|---|
| Tasación | Cliente | Debe realizarla una sociedad o profesional homologado; si no firmas, puede no devolverse el coste. |
| Notaría del préstamo hipotecario | Banco | Las copias las paga quien las solicite. |
| Registro de la hipoteca | Banco | Se refiere a la inscripción de la garantía hipotecaria. |
| Gestoría de la hipoteca | Banco | No confundir con gestiones o servicios ajenos a la formalización del préstamo. |
| AJD de la hipoteca | Banco | Es distinto de impuestos de compraventa como ITP o IVA. |
| Comisión de apertura | Cliente, si existe | Debe figurar en la oferta y entrar en el cálculo del coste total. |
Tasación: por qué la paga el cliente
La tasación hipotecaria determina el valor de referencia que la entidad usará para calcular cuánto puede financiar. Como la paga el cliente, también es importante conservar el informe y revisar si puede utilizarse con más de una entidad dentro de su periodo de validez.
La tasación no obliga al banco a conceder la hipoteca. La entidad seguirá revisando ingresos, deudas, estabilidad, ahorro y política de riesgo. Por eso no conviene encargarla sin tener una primera lectura de viabilidad.
Notaría, registro, gestoría y AJD
En la escritura del préstamo hipotecario, los costes principales de formalización corresponden al banco. Aquí entran los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, la gestoría vinculada al préstamo y el AJD hipotecario.
El matiz habitual está en las copias notariales: si una parte solicita una copia, esa copia la paga quien la pide. También puede haber servicios no estrictamente hipotecarios que no entren en este reparto.
No confundas gastos de hipoteca con gastos de compraventa
Comprar una vivienda añade costes que no desaparecen porque el banco pague parte de la formalización hipotecaria. Si compras vivienda usada, normalmente tendrás que prever ITP. Si compras obra nueva, entran IVA y AJD de compraventa según corresponda. Además hay notaría y registro de la escritura de compraventa.
Esta confusión es una de las razones por las que algunos compradores creen que tienen ahorro suficiente y luego descubren que les falta margen para impuestos, mudanza, comunidad, seguros o pequeños arreglos.
Comisión de apertura, seguros y vinculaciones
Al comparar ofertas hipotecarias, revisa si hay comisión de apertura y qué productos vinculados exige cada oferta. Un tipo de interés bajo puede venir acompañado de seguros, tarjetas o condiciones que cambian el coste real.
La forma ordenada de verlo es leer la TAE y la FEIN: ahí deben aparecer la TAE, el coste total, las comisiones, los productos vinculados y las condiciones de la oferta. No te quedes solo con la cuota del primer mes.
Cuánto dinero conviene tener antes de firmar
Además de la entrada y los gastos de compraventa, reserva dinero para tasación, posible comisión de apertura, mudanza y colchón. Después puedes calcular la cuota de la hipoteca con un escenario conservador: ingresos netos, gastos fijos reales, otros préstamos y una reserva mensual razonable.
Una operación puede ser aprobable y aun así ser incómoda. Si la compra te deja sin liquidez, cualquier gasto de la vivienda puede convertirse en deuda adicional justo después de firmar.
Errores habituales al calcular gastos de hipoteca
- Sumar en la misma bolsa gastos de préstamo y gastos de compraventa.
- Olvidar que la tasación se paga aunque la hipoteca no termine firmándose.
- No comprobar si hay comisión de apertura o productos vinculados.
- Calcular solo la entrada y no los impuestos de la compra.
- Usar todo el ahorro disponible y quedarse sin colchón tras la firma.
- Comparar cuotas sin comparar TAE, plazo y coste total.
Cómo puede ayudarte Finzu
Finzu puede ordenar tu presupuesto antes de pedir la hipoteca: entrada, gastos de compraventa, tasación, cuota viable, productos vinculados y margen después de firmar. Así la comparación con bancos se hace sobre cifras completas, no sobre una cuota aislada.
El objetivo es que sepas qué paga cada parte, cuánto dinero necesitas realmente y qué oferta encaja mejor con tu situación antes de comprometerte con una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿El banco paga todos los gastos de la hipoteca?
No todos. En la formalización del préstamo, el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD hipotecario, pero el cliente paga la tasación y las copias notariales que solicite.
¿La tasación se devuelve si no me conceden la hipoteca?
No necesariamente. La tasación es un servicio realizado, aunque la operación no se firme. Por eso conviene encargarla cuando la viabilidad ya está razonablemente trabajada.
¿Los gastos de compraventa los paga también el banco?
No. Impuestos de compra, notaría y registro de la compraventa forman parte de la adquisición de la vivienda y deben presupuestarse aparte de los gastos del préstamo hipotecario.